Warum die Bekämpfung Sache des Vermieters ist
Schädlinge in der Wohnung sind ein Mangel der Mietsache. Daraus folgt die Zuständigkeit unmittelbar: Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Wer Ratten im Keller, Schaben in der Küche oder Bettwanzen im Schlafzimmer hat, kann die Wohnung nicht vertragsgemäß nutzen. Der Vermieter muss den Betrieb beauftragen und bezahlen.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat diese Linie am 22. Mai 2025 für Bettwanzen bestätigt, Aktenzeichen 24 U 227/23. Der Senat hält fest, dass das Auftreten von Bettwanzen einen Mangel der Mietsache darstellt, weil es sich um blutsaugende Parasiten handelt, deren Stiche Pusteln mit Juckreiz verursachen und starke allergische Reaktionen oder Schlafstörungen auslösen können. In demselben Verfahren scheiterte der Vermieter mit dem Versuch, die Kosten der Bekämpfung von 388,10 Euro netto von der Mieterseite ersetzt zu bekommen.
- Mietminderung wegen Rattenbefalls mit Köderauslage und gesperrten Räumen
- 80 Prozent für einen Monat
- Amtsgericht Dülmen, Urteil vom 15. November 2012, 3 C 128/12, Stand 15. November 2012
- Bekämpfungskosten, die ein Vermieter nach Bettwanzenbefall nicht ersetzt bekam
- 388,10 Euro netto
- Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 22. Mai 2025, 24 U 227/23, Stand 22. Mai 2025
- Höchste Geldbuße bei Verstoß gegen eine Schädlingsbekämpfungsverordnung der Länder
- 25.000 Euro
- § 73 Absatz 1a Nummer 24 und Absatz 2 Infektionsschutzgesetz, Stand 20. September 2026
Die Pflicht des Vermieters endet nicht mit einem Termin. Bei Bettwanzen gehört die Nachkontrolle dazu, und solange sie aussteht, ist der Mangel nicht beseitigt. Das Oberlandesgericht Düsseldorf stützte sich dafür auf Unterlagen des Umweltbundesamts, wonach mehrere Behandlungen nötig sind und eine Maßnahme erst nach einigen Wochen als abgeschlossen gelten kann.
Wann Mieter doch zahlen und wie schwer der Nachweis fällt
Der Mieter zahlt, wenn er den Befall schuldhaft verursacht hat. Die Schwelle liegt hoch, weil § 538 BGB bestimmt, dass Veränderungen und Verschlechterungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch nicht zu vertreten sind. Ein Verhalten, das im Alltag üblich ist, führt also auch dann nicht zur Haftung, wenn es den Befall ermöglicht hat.
Zwei Urteile zeigen, wie weit der vertragsgemäße Gebrauch reicht. Das Amtsgericht Dülmen sah in der offen stehenden Terrassentür, durch die Ratten aus Erdgängen unter der Terrasse in die Wohnung kamen, keinen Vorwurf gegen die Mieterin: Eine Terrassentür zu öffnen und offenstehen zu lassen, gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch. Das Oberlandesgericht Düsseldorf stufte das Einschleppen von Bettwanzen als schicksalhaft ein, weil ein einziges befruchtetes Weibchen im Reisegepäck genügt und ein Mieter gebrauchte Gegenstände und Reisetaschen in die Wohnung bringen darf.
Anders liegt der Fall bei Verhalten, das den Befall geradezu einlädt: Essensreste über Wochen in der Wohnung, Müllsäcke im Flur, Tierfutter offen auf dem Balkon. Hier trägt der Vermieter die Beweislast für die Ursache, und er muss mehr vorlegen als eine Vermutung. Im Dülmener Verfahren scheiterte der Vermieter mit genau dieser Behauptung an der Zeugenvernehmung.
Wohnen Sie zur Miete?
Kann der Vermieter beweisen, dass Sie den Befall schuldhaft verursacht haben?
Sie zahlen die Bekämpfung als Schadensersatz nach § 280 Absatz 1 BGB. Verlangen Sie die Beweise schriftlich, denn bloßes Behaupten genügt nicht, und der vertragsgemäße Gebrauch nach § 538 BGB bleibt vorwurfsfrei.
Haben Sie den Befall dem Vermieter unverzüglich angezeigt?
Der Vermieter zahlt die Bekämpfung und die Miete ist bis zur Beseitigung nach § 536 BGB gemindert. Halten Sie Datum und Inhalt der Anzeige fest.
Zeigen Sie den Befall sofort an. Bis zur Anzeige verlieren Sie nach § 536c Absatz 2 BGB die Minderung und haften für Schäden, die durch das Zuwarten entstanden sind.
Betrifft der Befall Gemeinschaftseigentum wie Keller, Dach oder Fassade?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt und zahlt; die Kosten laufen über die Jahresabrechnung.
Sie zahlen als Eigentümerin oder Eigentümer selbst. Bei Ratten kommt die Meldepflicht Ihrer Kommune dazu, und die Kosten der angeordneten Bekämpfung bleiben ebenfalls bei Ihnen.
Wie viel Miete Sie bei Schädlingsbefall mindern dürfen
Die Miete mindert sich nach § 536 Absatz 1 BGB von selbst, sobald die Tauglichkeit der Wohnung aufgehoben oder gemindert ist. Sie müssen die Minderung nicht beantragen und nicht ankündigen, Sie müssen den Mangel nur angezeigt haben. Unerhebliche Beeinträchtigungen bleiben außer Betracht: Eine einzelne Wespe am Fenster ist kein Mangel.
Eine verbindliche Tabelle mit Quoten gibt es nicht, auch wenn im Netz viele kursieren. Gerichte entscheiden nach dem Ausmaß der Einschränkung im Einzelfall. Das Amtsgericht Dülmen hielt 80 Prozent für einen Monat für angemessen, weil in der Wohnung Köder auslagen, Spurenstaub auf dem Boden aufgebracht war und Küche, Wohnzimmer und Arbeitszimmer verschlossen werden mussten. Entscheidend war also nicht die Zahl der Ratten, sondern dass ein normales Bewohnen unmöglich war.
| Lage | Wer zahlt die Bekämpfung | Worauf es ankommt | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Befall ohne erkennbare Ursache in der Wohnung | Vermieter | Anzeige durch den Mieter, Frist zur Beseitigung | § 535 Absatz 1 Satz 2, § 536c BGB |
| Befall durch Verhalten des Mieters | Mieter | Vermieter muss Verursachung und Verschulden beweisen | § 280 Absatz 1, § 276, § 538 BGB |
| Befall in Keller, Dach oder Fassade eines Mehrparteienhauses | Vermieter, im Wohnungseigentum die Gemeinschaft | hausweite Behandlung, sonst wandern die Tiere zurück | § 535 BGB, Beschluss der Eigentümergemeinschaft |
| Behördlich angeordnete Bekämpfung | die pflichtige Person, meist Eigentümer | Anordnung der Behörde, Beauftragung einer Fachkraft | § 17 Absatz 2 und 3 Infektionsschutzgesetz |
Was Sie in 6 Schritten tun, bevor Sie mindern oder kündigen
Die Reihenfolge entscheidet darüber, ob Sie Ihre Rechte behalten. Wer zuerst kürzt und dann anzeigt, verliert beides.
- Beweise sichern: Fotos mit Datum, gefundene Tiere in einem geschlossenen Glas, Notizen zu Fundort und Uhrzeit.
- Befall unverzüglich anzeigen, schriftlich und mit Zugangsnachweis. § 536c Absatz 1 BGB verlangt die Anzeige, § 536c Absatz 2 BGB nimmt Ihnen bei Versäumnis die Rechte.
- Frist zur Beseitigung setzen, in der Regel zwei Wochen, bei Gesundheitsgefahr kürzer. Die Frist gehört in dasselbe Schreiben.
- Zutritt ermöglichen: Erhaltungsmaßnahmen müssen Sie nach § 555a Absatz 1 BGB dulden. Aufwendungen, die Ihnen dadurch entstehen, ersetzt der Vermieter nach § 555a Absatz 3 BGB in angemessenem Umfang, auf Verlangen als Vorschuss.
- Miete mindern, sobald der Mangel angezeigt ist, und die Kürzung im Überweisungstext als Minderung kennzeichnen.
- Erst wenn die Frist verstreicht: Selbstvornahme nach § 536a Absatz 2 BGB mit Ersatz der erforderlichen Aufwendungen, Schadensersatz nach § 536a Absatz 1 BGB oder fristlose Kündigung nach § 543 Absatz 1 und 2 BGB.
Ein Punkt wird oft übersehen: Die Duldungspflicht schneidet in beide Richtungen. Sie müssen die Behandlung zulassen, auch wenn sie unbequem ist, und der Vermieter muss sie rechtzeitig ankündigen, sofern sie nicht sofort erforderlich ist. Wer den Betrieb nicht in die Wohnung lässt, verliert die Minderung für die Zeit, in der die Beseitigung an ihm scheitert.
Welche Kosten in Ihrer Nebenkostenabrechnung stehen dürfen
In der Abrechnung taucht der Posten Ungezieferbekämpfung häufig auf, und ebenso häufig steht er dort zu Unrecht. Der Maßstab steht in § 1 Absatz 1 Satz 1 der Betriebskostenverordnung: Betriebskosten sind nur die Kosten, die dem Eigentümer laufend entstehen. § 2 Nummer 9 der Betriebskostenverordnung nennt die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung als eine dieser Arten.
Daraus ergibt sich eine klare Trennlinie. Ein Dauerauftrag, bei dem ein Betrieb das Haus regelmäßig kontrolliert, Köderstationen wartet und einen Bericht schreibt, entsteht laufend und ist umlagefähig. Die einmalige Beseitigung eines akuten Befalls entsteht nicht laufend, sie ist Instandsetzung, und Instandsetzungskosten schließt § 1 Absatz 2 Nummer 2 der Betriebskostenverordnung ausdrücklich aus.
- Prüfen Sie, ob im Mietvertrag die Umlage von Betriebskassen nach der Betriebskostenverordnung überhaupt vereinbart ist. Ohne Vereinbarung zahlt der Vermieter alles selbst.
- Verlangen Sie Einsicht in die Belege. Aus der Rechnung muss hervorgehen, ob es sich um einen Wartungsvertrag oder um einen einzelnen Einsatz handelt.
- Achten Sie auf die Bezeichnung: Ein Posten Sonderreinigung oder Schädlingsbekämpfung akut gehört nicht in die Umlage.
- Widersprechen Sie schriftlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung, sonst sind Einwendungen nach § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB ausgeschlossen.
Wer den Befall bei der Behörde melden muss
Neben dem Mietrecht steht das Infektionsschutzrecht, und es richtet sich an andere Adressaten. Nach § 17 Absatz 5 Satz 1 Infektionsschutzgesetz können die Landesregierungen durch Rechtsverordnung regeln, dass Eigentümer, Nutzungsberechtigte und Inhaber der tatsächlichen Gewalt einen Befall mit Gesundheitsschädlingen feststellen lassen, ihn der Behörde anzeigen und bekämpfen lassen müssen. Ein Gesundheitsschädling ist nach § 2 Nummer 12 Infektionsschutzgesetz ein Tier, durch das Krankheitserreger auf Menschen übertragen werden können.
Wie weit die Pflicht reicht, entscheidet das jeweilige Land. Berlin verlangt auf Grundlage seiner Schädlingsbekämpfungsverordnung die Meldung eines Rattenbefalls sowie von Schaben, Pharaoameisen und massenhaftem Fliegenaufkommen in Gemeinschaftseinrichtungen. Meldepflichtig sind Hausverwaltungen sowie Eigentümerinnen und Eigentümer, nicht die Mieterschaft; Mieter informieren den Vermieter. Wespen, Mücken, Käfer und Mäuse sind in Berlin ausdrücklich nicht meldepflichtig, Bettwanzen ebenfalls nicht.
Die Meldung selbst kostet nichts, die Bekämpfung schon: Nach der Berliner Regelung trägt die pflichtige Person die Kosten, auf Privatgrundstücken also die Eigentümerseite. Auf öffentlichem Grund zahlt das Bezirksamt.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter den Kammerjäger bei Schädlingsbefall in der Mietwohnung bezahlen?
Ja, die Beseitigung eines Schädlingsbefalls schuldet der Vermieter, weil er die Wohnung nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB während der gesamten Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand halten muss. Er darf die Kosten nur dann auf den Mieter abwälzen, wenn er beweist, dass dieser den Befall schuldhaft verursacht hat. Das Oberlandesgericht Düsseldorf wies am 22. Mai 2025 die Forderung eines Vermieters über 388,10 Euro Bekämpfungskosten gegen die Mieterseite zurück.
Wie viel Mietminderung ist bei Rattenbefall in der Wohnung möglich?
Eine feste Quote gibt es nicht, weil Gerichte nach dem Ausmaß der Einschränkung entscheiden. Das Amtsgericht Dülmen hielt am 15. November 2012 eine Minderung von 80 Prozent für einen Monat für angemessen, weil Köder und Spurenstaub in der Wohnung lagen und Küche, Wohnzimmer und Arbeitszimmer gesperrt waren. Maßgeblich ist, wie viele Räume wie lange nicht normal nutzbar sind.
Haftet der Mieter, wenn er Bettwanzen aus dem Urlaub mitgebracht hat?
Nein, das Einschleppen von Bettwanzen im Reisegepäck gilt nach dem Beschluss des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 22. Mai 2025 als schicksalhaft und begründet keinen Vorwurf. Gebrauchte Gegenstände und Reisetaschen in die Wohnung zu bringen, gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, und für dessen Folgen haftet der Mieter nach § 538 BGB nicht. Wirksame Vorbeugemaßnahmen, die man von einem Mieter verlangen könnte, gibt es nach dieser Entscheidung nicht.
Was passiert, wenn ich den Schädlingsbefall dem Vermieter nicht melde?
Ohne Anzeige verlieren Sie Ihre Rechte: Nach § 536c Absatz 2 BGB können Sie die Miete nicht mindern, keinen Schadensersatz verlangen und nicht ohne Fristsetzung kündigen, soweit der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte. Zusätzlich haften Sie für Schäden, die durch das Zuwarten entstehen, etwa wenn der Befall auf Nachbarwohnungen übergreift. Melden Sie deshalb schriftlich und mit Datum, sobald Sie den Verdacht haben.
Darf die Schädlingsbekämpfung in der Nebenkostenabrechnung auftauchen?
Nur wenn sie laufend anfällt. § 1 Absatz 1 Satz 1 der Betriebskostenverordnung erfasst allein Kosten, die dem Eigentümer laufend entstehen, und § 2 Nummer 9 nennt die Ungezieferbekämpfung als solche Art. Ein Wartungsvertrag mit regelmäßiger Kontrolle ist damit umlagefähig, die einmalige Beseitigung eines akuten Befalls dagegen nicht, weil sie zur Instandsetzung gehört.
Wer muss einen Rattenbefall beim Gesundheitsamt melden?
Die Meldepflicht trifft Eigentümerinnen, Eigentümer und Hausverwaltungen, nicht die Mieterschaft; Mieter informieren ihren Vermieter. Grundlage sind die Schädlingsbekämpfungsverordnungen der Länder, die auf § 17 Absatz 5 Infektionsschutzgesetz beruhen; in Berlin gilt die Pflicht für Ratten sowie für Schaben, Pharaoameisen und massenhaftes Fliegenaufkommen in Gemeinschaftseinrichtungen. Ein Verstoß kann nach § 73 Absatz 2 Infektionsschutzgesetz mit bis zu 25.000 Euro Geldbuße geahndet werden.